사무실·상가·학교도 일조권 손해배상을 받을 수 있는가
일조방해의 손해배상은 위자료(정신적 손해)와 재산적 손해(시가 하락)로 나뉘며 요건이 다릅니다. 위자료는 일조이익이 생활이익으로 평가되어야 하므로 사람이 계속 거주하는 주택·아파트에서 주로 인정되고, 사무실·상가에서는 인정되기 어렵습니다. 반면 재산적 손해는 건물 소유자의 청구로서 용도를 가리지 않으므로, 사무실·상가 소유자도 감정평가로 시가 하락을 입증해 청구할 수 있습니다. 학교처럼 일시적으로 머무는 이용자는 일조이익을 누리는 주체로 인정되지 않을 수 있습니다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다41499).
용도에 따라 서는 청구가 다르다
| 피해 건물 용도 | 위자료(정신적 손해) | 재산적 손해(시가 하락) |
|---|---|---|
| 주택·아파트·주거용 오피스텔 | 거주자가 청구 — 소유자·임차인 모두 | 소유자가 청구 |
| 사무실·상가·업무용 오피스텔 | 인정되기 어려움 | 소유자가 청구 |
| 학교·유치원·학원 등 | 이용자의 주체성부터 다투어짐 | 건물 소유자의 청구는 별개 |
위자료는 일조를 누리며 생활하는 사람의 정신적 고통에 대한 배상입니다. 그래서 소유자인지 임차인인지보다 실제로 거주하는지가 중요합니다. 재산적 손해는 건물 가치가 떨어진 데 대한 배상이므로 소유자만 청구할 수 있고, 임차인은 청구할 수 없습니다.
사무실·상가
거주하지 않는 건물의 일조는 생활이익으로 평가되기 어려워, 사무실·상가에서 위자료가 인정되는 예는 실무에서 보기 어렵습니다. 그러나 일조가 나빠지면 사무실 건물도 시가가 떨어질 수 있으므로, 소유자는 재산적 손해를 청구할 수 있습니다. 실무는 감정평가로 정한 시가하락액의 30~60% 정도를 손해로 인정해 왔습니다.
두 청구를 하나로 묶어 판단하면 판단이 어긋납니다. 받을 수 없는 위자료 때문에 재산적 손해 청구까지 포기하게 되거나, 반대로 주거지역의 1층 상가가 위자료를 받을 수 있는 것처럼 보이게 됩니다.
학교·유치원·학원
대법원은 초등학교 학생들의 일조권 주장을 받아들이지 않았습니다(대법원 2008다41499). 일조이익을 누리는 사람은 토지·건물의 소유자, 지상권자, 거주자 등이고, 수업시간에만 일시적으로 머무는 이용자는 여기에 들지 않는다는 취지입니다. 이용자 명의의 위자료 청구는 각하되거나 기각될 가능성이 높습니다. 다만 학교 건물 소유자의 재산적 손해 청구는 이와 별개입니다.
오피스텔
오피스텔은 건축물대장에 업무시설로 올라 있지만 실제로는 주거로 쓰이는 경우가 많습니다. 위자료는 실제 쓰임에 따라 결론이 달라지므로, 주거용으로 쓰는지 업무용으로 쓰는지를 먼저 확인해야 합니다. 주민등록, 관리비, 실제 거주 사실이 근거가 됩니다.
지역성도 함께 본다
법원은 주거지역에 가까울수록 일조 보호를 두텁게, 상업·공업지역에 가까울수록 얇게 봅니다. 상가·사무실이 많은 상업지역에서는 재산적 손해 청구라도 인정 범위가 좁아질 수 있습니다. 지역성은 피해 건물이 선 땅의 용도지역을 기준으로 봅니다.
Solex가 판정하는 방식
Solex는 같은 세대에 대해 위자료 유형과 재산적 손해 유형의 등급을 따로 냅니다. 건축물대장의 주용도로 거주 여부를 가르고, 오피스텔은 대장만으로 가를 수 없으므로 사용자에게 주거용인지 업무용인지를 묻습니다. 손해액 합계는 위자료 유형으로만 세고, 재산적 손해만 서는 세대는 금액 없이 세대 수만 셉니다. 시가 하락액은 감정평가 없이 추정할 수 없기 때문입니다.
용도별 가중치는 법령이 정한 수치가 아니라 공간된 재판례에서 확인되는 비중을 옮긴 Solex의 추정치입니다. 산출물은 사전 검토 자료입니다.
자주 묻는 질문
- 상가 건물 일조가 줄었는데 위자료를 받을 수 있나요?
- 어렵습니다. 위자료는 일조이익이 생활이익으로 평가되어야 하는데, 거주하지 않는 상가·사무실은 이 요건을 충족하기 어렵습니다. 소유자라면 시가 하락에 따른 재산적 손해를 감정평가로 입증해 청구하는 방법이 있습니다.
- 세입자도 일조권 소송을 할 수 있나요?
- 실제로 거주하는 임차인은 위자료를 청구할 수 있습니다. 시가 하락에 따른 재산적 손해는 건물 소유자의 청구이므로 임차인은 청구할 수 없습니다.
- 학교 옆에 고층 건물이 들어서면 학생이나 학부모가 소송할 수 있나요?
- 대법원은 초등학교 학생들의 일조권 주장을 받아들이지 않았습니다(대법원 2008다41499). 수업시간에만 머무는 이용자는 일조이익의 주체로 인정되지 않을 수 있습니다. 학교 건물 소유자의 재산적 손해 청구는 별개입니다.
- 주거용 오피스텔은 아파트와 같이 보나요?
- 실제로 거주한다면 위자료 판단에서 주거와 같은 방향으로 다툴 수 있습니다. 대장상 용도가 업무시설이므로 주민등록 등으로 실제 거주 사실을 입증해야 합니다.
근거
- 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다41499 판결 (일조이익 향유 주체)
- 대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 (종합 고려요소)