건축법을 지킨 건물도 일조방해 책임이 있는가: 정북방향 높이제한과 기존 그늘
건축법 제61조 제2항은 전용주거지역과 일반주거지역에서 건축물의 각 부분을 정북방향 인접 대지경계선으로부터 높이 9m 이하 부분은 1.5m 이상, 9m를 넘는 부분은 그 부분 높이의 2분의 1 이상 띄우도록 합니다. 이 규정은 일조 보호의 최소한도이므로, 지켰다는 사정만으로 손해배상 책임이 면제되지 않고 어겼다면 위법성 판단에서 무겁게 작용합니다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 취지). 또 피해 건물이 신축 전부터 다른 건물 때문에 그늘져 있었다면 그 범위에서는 신축 건물에 책임을 물을 수 없습니다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2008다23729).
정북방향 높이제한
| 건축물 부분의 높이 | 띄어야 할 거리 |
|---|---|
| 9m 이하 | 1.5m 이상 |
| 9m 초과 | 그 부분 높이의 1/2 이상 |
이 규정은 전용주거지역과 일반주거지역에만 적용되고, 준주거·상업·공업지역에는 적용되지 않습니다. 기준선은 이웃 건물의 벽이 아니라 정북방향 인접 대지경계선입니다. 위층을 계단식으로 물려 지은 건물은 각 부분의 높이별로 따로 따지므로, 최고 높이만 보고 위반 여부를 단정할 수 없습니다.
지켰다면: 면책되지 않는다
우리 법에는 「일조권」이라는 이름의 조문이 따로 없습니다. 정북방향 높이제한은 행정상 건축 허가의 기준인 공법상 규제이고, 일조방해로 인한 손해배상은 민법상 불법행위의 문제입니다. 법원은 공법상 규제를 지켰더라도 일조방해가 사회통념상 수인한도를 넘으면 위법하다고 볼 수 있다는 입장입니다(대법원 2003다64602, 2009다40462). 다만 규제 준수는 수인한도 판단에서 가해 건물에 유리한 사정으로 고려됩니다.
어겼다면: 위법성이 강해진다
정북방향 높이제한을 어긴 건물이 일조를 가렸다면, 그 위반은 수인한도 초과를 인정하는 방향으로 무겁게 작용합니다. 실무에서는 책임제한 비율을 정할 때도 가해 건물에 불리한 사정이 됩니다.
신축 전부터 그늘이 있었다면
피해 건물이 이미 다른 건물 때문에 그늘져 있었다면, 그 종전 방해의 범위 안에서는 새로 지은 건물에 책임이 없습니다(대법원 2008다23729). 법원은 종전 원인만으로 생기는 방해 시간과 신축만으로 생기는 방해 시간 가운데 어느 쪽이 더 긴지, 전체 방해 시간에서 신축이 차지하는 비율이 얼마인지를 함께 봅니다. 신축이 원래 막혀 있던 시간대만 다시 가렸다면 일조 시간이 크게 줄어도 책임이 작게 인정될 수 있습니다.
그래서 일조 분석은 「신축 후」만 계산해서는 부족합니다. 원인 건물이 없던 상태를 같은 방법으로 계산해, 줄어든 일조 가운데 신축이 차지하는 몫을 따로 내야 합니다.
Solex가 확인하는 방식
- 피해 건물이 선 땅의 용도지역으로 제61조 제2항이 적용되는지부터 가립니다.
- 지적도가 있으면 원인 건물에서 정북방향 대지경계선까지 거리를 잽니다. 조문 그대로의 방법입니다.
- 지적도가 없으면 두 건물 외곽선 사이 거리로 갈음하고 그렇게 쟀다고 표시합니다. 경계선은 두 건물 사이 어딘가에 있으므로 이 값은 언제나 실제보다 넉넉합니다. 「적합」으로 나와도 적법하다는 뜻이 아닙니다.
- 건물을 균일한 각기둥으로 보므로, 위층을 물린 건물은 위반으로 보여도 실제로는 적법일 수 있다고 함께 적습니다.
- 원인 건물을 뺀 상태를 다시 계산해 신축 건물의 기여 비율을 냅니다.
Solex의 정북방향 검사는 사전 검토용입니다. 위반 여부의 확정은 설계도서와 측량으로 합니다.
자주 묻는 질문
- 건축 허가를 정상적으로 받은 아파트도 일조권 소송 대상이 되나요?
- 될 수 있습니다. 건축법의 정북방향 높이제한 등 공법상 규제는 최소한도의 기준이어서, 지켰더라도 일조방해가 수인한도를 넘으면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다(대법원 2003다64602 취지). 다만 규제 준수는 가해 건물에 유리한 사정으로 고려됩니다.
- 정북방향 이격 거리는 어떻게 정해지나요?
- 전용주거·일반주거지역에서 정북방향 인접 대지경계선으로부터 높이 9m 이하 부분은 1.5m 이상, 9m를 넘는 부분은 그 부분 높이의 1/2 이상 띄워야 합니다(건축법 제61조 제2항).
- 원래 다른 건물 때문에 해가 잘 안 들던 집도 배상을 받을 수 있나요?
- 신축 건물이 새로 가린 부분에 대해서만 다툴 수 있습니다. 종전부터 있던 그늘의 범위에서는 신축 건물에 책임이 없으며, 법원은 전체 방해 시간에서 신축이 차지하는 비율을 함께 봅니다(대법원 2008다23729).
- 상업지역에도 정북방향 높이제한이 적용되나요?
- 적용되지 않습니다. 건축법 제61조 제2항의 정북방향 높이제한은 전용주거지역과 일반주거지역에만 적용됩니다.
근거
- 건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
- 대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결
- 대법원 2010. 6. 24. 선고 2008다23729 판결
- 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결